קבוצת בנייהו בניהולו של יהושע רייכר

רוצה לרכוש או למכור נכס? בקבוצת בנייהו משלמים אחוזים מערך ההשבחה בלבד

קבוצת בנייהו ליזמות והשבחת נדל"ן. שיטת הקבוצה יחודית ומיוחדת ומתאימה לכולם החל ממוכר או רוכש דירה ב-500,000 ש"ח וכלה בעסקאות ענק המיועדות לטייקוני נדל"ן מהארץ ומחו"ל המעוניינים להשקיע בארץ... בקבוצה שמאים המוכרים ע"י הבנקים לצורך מתן משכנתא או ליווי הפרויקט, אדריכלים, מהנדסים ובעלי מקצוע נוספים הרלוונטיים לנכס העומד למכירה.

בכל נכס קטן או ענק אנו מעמידים לרשות לקוחותינו שמאות פשוטה של פחות מעמוד המסכמת את ההמלצות ואת צפי הרווחים במקרה של רכישת נכס מסחרי או מגרש או לחילופין את גובה המשכנתא שניתן לקבל במקרה של נכס המיועד למגורים. כמו כן קבוצת בנייהו תמליץ במקרים המתאימים להשביח או לצרף תכנית להשבחת הנכס לפני מכירתו. ברוב המקרים הקבוצה גובה תשלום המבוסס על אחוזים מהרווח של המוכר או הקונה שנוצר בתוצאה מאימוץ תכנית ההשבחה שהוצאה על ידי קבוצת בנייהו. להמחשת שיטת קבוצת בנייהו נניח שמגרש מסויים מוצא למכירה במחיר של 50,000,000 ש"ח ולפי התחשיבים נותר ליזם רווח של 50 אחוז.

היזם חותם על הסכם עם חברת בנייהו וכתוצאה מכך, במקום 50 אחוזי הרווח יגדלו ל-150 אחוזים, אזי היזם ישלם כ-25 אחוזים מתוך המאה הנוספים שנוצרו בעקבות ההסכם עם הקבוצה. כנ"ל אם בעל הקרקע יחתום על הסכם להשבחת הנכס עם הקבוצה ובזכות ההסכם הקרקע תימכר ב-70,000,000 ש"ח במקום ב-50,000,000 דהיינו בזכות ההסכם נוצרה למוכר הכנסה נוספת של 20,000,000 ש"ח, בעל המגרש ישלם לקבוצה כ-25 אחוז מהרווח שנוצר כתוצאה מהשימוש בתכנית להשבחה.

מעצם העובדה כי תחום ההתחדשות העירונית צעיר יחסית והיקף הפרויקטים בו אינו רחב היקף, כל הנושא הכספי - קרי התחשיב הכלכלי החזוי בפרויקט, לוקה בחוסר ודאות. לעיתים רבות הפער בין החזוי לבין המצוי עומד על עשרות אחוזים. הדבר בא לידי ביטוי במיוחד בתחום המיסוי וההיטלים, בו הוודאות בענף ההתחדשות העירונית שואפת לאפס וההנחיות והתיקונים האחרונים רק מהווים לכך דוגמה חיה.

בנייהו
חשוב להבין כיצד לפעול בתנאים של חוסר וודאות, כאשר המספרים משתנים וכיצד לערוך את החוזה באופן שיבטיח מימוש פרויקט באופן יעיל וזריז.

ליזם תמ"א 38 כיום כלים לאמוד את העלות האמיתית שלו, וכל מספר שיכניס לתחשיב יהיה סוג של ירייה באפילה. "לא אחת נתקלנו באקסלים של יזמים בהם תחזית להיטל השבחה עמדה על עשרות ומאות אלפי שקלים בעוד שהתשלום בפועל או לפחות דרישת התשלום בסופו של ההליך היתה של מיליונים. חוסר היכולת לנבא את האומדן הנכון גורם לכך שנושא היטל ההשבחה מהווה כיום את אחד המכשולים לקידום הפרויקטים ותמחורם האמיתי. מצד אחד, יזם אגרסיבי שמתעלם מהסיכון יבטיח לדיירים תמורות רבות מדי ובעת החיוב יבין כי הפרויקט מתנדנד, ולעומתו יזם שמרן יתקשה לזכות בפרויקט מלכתחילה שכן התמורות שיציע לדיירים תהיינה פחותות בשל אותו חשש מהבלתי ידוע".

נזכיר כי תיקון 3א', שטרף את הקלפים באשר לגביית ההיטל המדובר, מגביל עד מאוד את היקף ההשבחה שהרשויות המוניציפאליות יכולות לגבות בעבור תוספת הזכויות וחלקן אף הגישו עתירה מנהלית באשר לתיקון זה. אין מדובר בסיבוב הראשון במלחמה על היטלי ההשבחה ולא נופתע אם גם בתיקון הנוכחי יחולו שינויים באשר לכמות הזכויות בעבורן ניתן לגבות היטל השבחה. על אחת כמה וכמה באותן רשויות שמקדמות תוכנית מתאר מקומית שדרכה ניתן לקבוע כללים חדשים למשחק.

באשר למס השבח חוסר הוודאות שריר וקיים. אמנם באוגוסט 2016 עבר חוק הרשות להתחדשות עירונית שקבע כי בתמ"א 38 הריסה ובנייה כל תוספת עד ל-25 מ"ר פטורה ממס שבח, אך עדיין לא ברור כיצד יחושב השטח המקורי של הדירה. זאת מאחר וישנן מספר דרכים לחישוב שטח הדירה וכל דירה רשומה אחרת ברשויות השונות. טרם הוסדר האם המדידה תעשה לפי השטח בהיתר הבנייה המקורי, או שתעשה לפי הרישום בטאבו, או לפי הרישום בארנונה ובכל אחד מהרישומים הללו סביר כי נמצא שטחים שונים, אשר לעיתים חורגים באופן גס אחד מן השני.

התחדשות העירונית
אז איך בכל זאת יכולים דיירים להתגבר על חוסר הוודאות? ראשית, על מנת שלא לחשוף עצמם לבור, או לכל הפחות למזער ככל שניתן את הסיכון, על הדיירים להבהיר מתחילת המו"מ כי כל עסקה תעשה במתווה של עסקת נטו. כך גם במקרים של שינוי, הדייר לא יוציא שקל מהכיס והוצאות יחולו בכל מקרה על היזם עצמו. מהצד השני של המתרס על הדיירים להבין כי אין לכפות על יזם כניסה לעסקה לא כדאית בעבורו, ולכן יש לאפשר במסגרת החוזה, סוג של נקודת יציאה בנסיבות מסוימות, שכן בדיוק כמו שהדיירים נפגעים מאי התממשות הפרויקט, כך גם היזם. "חובה להבין כי כאשר פרויקט הופך ללא כלכלי, הרי גם אם היזם התחייב לכך במסגרת החוזה, הוא לא יכול יהיה לצאת לדרך, ולו רק בשל אי מתן ליווי בנקאי לפרויקט שסף הרווחיות שלו מתחת למינימום ההכרחי. ובכלל, החשש שהפרויקט יתקע באמצע עולה ככל שהרווחיות שלו נמוכה יותר. מכאן שגם לדיירים עצמם אסור לצאת לדרך עם פרויקט שכזה. על כן יש לאפשר ליזם לסגת מן העסקה ללא תשלום פיצויים ובתנאי שיוכיח כי הפרויקט אינו ריווחי". יחד עם זאת יש להגביל את התקופה שבה ניתן לסגת מהפרויקט עד לשלב החלטת הוועדה המקומית, או ההודעה על פינוי הדירות, ולהדגיש בחוזה כי מעבר לתקופה זו לא ניתן יהיה לחזור מהסכמות גם אם תחול ירידה משמעותית בכלכליות הפרויקט עד כדי כך שאינו ריווחי ליזם.

ניתן במקביל למצוא פתרונות ביניים דרכם בכל זאת אפשר יהיה לממש פרויקטים של התחדשות עירונית גם כאשר ישנו שינוי בשוק המשפיע על סוגיות כלכליות. כך למשל, לקבוע את התמורה לדיירים נכון למצב כיום ובמקביל להכניס בחוזה רף מינימום, שאליו יוכלו התמורות לרדת במידה ותחול החמרה במצב הכלכלי של הפרויקט. כל זאת לפי סיבות שיוגדרו מראש ובהתאם לקביעות של שמאי מוסכם שיסתמך על שיעורי הקומבינציה המקוריים לפיהם נעשתה העסקה.

בשורה התחתונה, על שני הצדדים - הדיירים והיזם - אסור לשכוח כי יש להם אינטרס זהה והוא הוצאת הפרויקט לפועל על פי ההסכמות שהושגו, מוטב לכולם להימנע ממצב של אי-וודאות כלכלית, המקטין את הסיכוי להשיג מטרה זאת.

צור קשר

תמ"א 38

מעוניין למכור נכס במהירות ותמורה הוגנת ? כדאי להיעזר במכרז הפתוח לנדל"ן. פרטי הנכס למכירה מועברים רק למעוניינים המתאימים המשתתפים במכרז על מנת למנוע מצב שבו הנכס מעבד מערכו, במקרה שנדרש זמן ארוך למציאת קונה מתאים לנכס. מצד שני המעוניינים לרכוש נכס דרך המכרז הפתוח , אינם נדרשים להפקיד כסף או ערבות בנקאית על מנת להשתתף במכרז . כמו כן הרוכשים נכס דרך המכרז הפתוח אינם משלמים עמלת תווך ולכן רכישת נכסים דרך המכרז הפתוח משתלמת מאוד למעוניינים לרכוש נכס או להשקיע בנדל"ן. מכירה ורכישת נכסים דרך המכרז הפתוח כדאית מאוד הן למוכר והן לרוכש ולכן מומלץ מאוד להירשם באתר לצורך סגירת עסקה מהירה ומוצלחת לכל הצדדים. המכרז הפתוח מלווה על ידי עורכי דין מנוסים ומובילים את תחום הנדל"ן בארץ ובעולם.